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放开“限购”第一城诞生(楼市能否有机会回到过去)

发布时间:2022-04-01 08:32:09 作者:小羽毛 点击:24 【 字体:

楼市政策,正在全速逆转。


据媒体报道,近日,福州率先“松绑”限购政策:在五城区买房,无须提供12个月社保或个税证明。

放开“限购”第一城诞生!下一个是谁?


这意味着,实行6年之久的限购政策,开始松动了。


自此,福州也成为继郑州、哈尔滨之后第三个率先松绑“救市”的二线省会城市。


楼市政策逆转,影响有多大?


01


三大省会,在不同层面完成了对楼市核心调控政策的全面“突围”。


众所周知,这一轮楼市调控拥有五大核心工具:


一是限购,二是限贷,三是限售,四是限价,五是房地产税。


这些核心政策,都开始松动了。


郑州,是全国首个取消“认房又认贷”的城市,也是首个重提“棚改货币化安置”的城市,更是这一轮打响松绑第一枪的二线省会。

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继郑州之后,哈尔滨更是明确废止限售政策,从而成为全国首个取消限售的二线省会。


此前在哈尔滨主城区购房,3年之后上市交易。取消限售之后,所有房子均可直接上市流通。

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相比郑州、哈尔滨,福州更进一步,直接对调控更为核心的限购政策出手。


过去几年,虽然各地松绑不断,但更多还是以人才政策之名行变相松绑之实,只敢在限购的高墙之上“悄悄”打开一道小门,而大门洞开、围墙从此形同虚设的还是首次。


至于限价,也早已处在松绑的边缘。


很多城市已经或明或暗降低了新房限价的门槛,更有不少城市试图在二手房指导价上做出更多动作。


日前,针对市场有关“深圳二手房参考价将上调3%-5%”的传言,深圳市住建部门表示,会视调控要求和市场形势适时对价格做出相应调整。

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曾经将房价一度打了7折的二手房指导价,或将面临前所未有的大变动。


至于房地产税,至少在2022年都不再是市场预期的范畴。


日前,财政部有关负责人在接受新华社采访时表示,今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

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这意味着,本来已经箭在弦上的房地产税试点,又要推迟了。(参阅《房地产税试点,为何又推迟了》)


楼市和房企,迎来了前所未有的喘息之机。


02


为什么率先突围的是这些省会?


历史经验反复告诉我们,越是最早松绑、越早最急于刺激托底的地方,市场形势就越严峻,来自基本面的支撑就越弱。


虽然房价只是小幅回调,但大多数城市已经开始面临土地流拍、市场冰封的压力。


从官方数据来看,大多数城市房价跌幅不到5%,部分省会房价仍有一定涨幅。


以这一轮率先出手的三个省会来看,相比于2020年,哈尔滨房价下跌5.9%,郑州下跌1.1%,而福州则上涨3.8%。

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虽然房价并未出现大幅回调,但市场成交严重萎靡,一旦“有价无市”成为现实,再高的房价最终都无法维持。


要知道,这些省会楼市库存,基本都创出了新高。


数据显示,哈尔滨新房去化周期超过30个月,郑州为20个月,福州为18.6个月,全线超出12个月的警戒线。


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2022年住宅库存最高的20个城市


这意味着,即使未来新房全部暂停上市,在这些城市,至少也有1-2年时间,才能卖完已有的房子。


楼市走冷,对土地市场的影响可谓立竿见影,卖地收入不可避免走入了低谷。


日前,福州进行首轮土拍,共出让18块土地,其中有3块流拍、3块现场撤牌,在成交的12块土地中,8块都是底价成交。


值得关注的是,这一轮土拍,基本都是国企进行兜底,鲜见民企的身影。


03


相比楼市,这些省会的经济基本面也面临一定压力。


作为省会,这些城市都不乏强省会的底气和意图,但经济与一线和强二线相比仍有一定差距。


最先松绑的郑州,曾面临洪涝、疫情的双重冲击,GDP增速跑输全国。


2021年,郑州GDP为1.27万亿,同比增长4.7%,增速在万亿城市中仅高于西安,处于垫底位置。(参阅《大洗牌!全国TOP50城市GDP排行》)


取消限售的哈尔滨,经济长期在低位徘徊,而人口流失的速度有增无减。


2021年,哈尔滨GDP为5351.7亿元,不及山东临沂、陕西榆林、浙江金华等普通地级市。


要知道,早在20年前,哈尔滨GDP一度位居全国TOP20之列。


比经济形势更严峻的是人口。

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2010-2020年,哈尔滨常住人口从1063.6万减少到1000.9万,人口萎缩62.7万,成为全国唯一人口负增长的省会城市。


与郑州、哈尔滨相比,福州经济发展势头正猛。


2021年,福州GDP达1.13万亿,不仅跃居全国20强,而且时隔20多年首次超过泉州,跻身全省首位。


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这是强省会、强都市圈战略助力的结果,这在《官宣!第5个国家级都市圈来了》中有详细论述。


对于福州来说,如何更进一步,巩固全省第一大市之位,稳定房地产恐怕也是其中不可或缺的一环。


04


与二线省会相比,三四线城市的压力更大。


二线省会普遍都出台过严格的楼市调控政策,市场正常需求遭到一定抑制,而松绑本身就是一种“武器”,对市场能起到一定刺激作用。


三四线城市,本身就没有多少调控可言,既无限购也无限售,门槛本来就已低到地板上,所以借松绑来释放政策利好的空间几乎不存在。


这是一方面。


更严重的是,三四线城市的楼市普遍创下历史新高,去化周期超过2年乃至3年的不是孤例。


数据显示,一线城市去化周期为12.96个月,二线18.05个月,三四线去化周期已达到23.25个月,迫近疫情期高位。

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根据克尔瑞数据,全国去化周期最高的10个城市:


防城港、连江、大连、烟台、河源、梅州、福清、惠州、铜陵、北海。


其中,防城港的去化周期超过90个月(7-8年),堪称历史之最。

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 2022年2月末去化周期TOP20城市


这背后的原因同样不难理解。


一方面,三四线城市的经济基本面普遍较弱,且面临人口持续流出的严峻压力。


另一方面,棚改货币化基本已经收官,维系三四线高房价的最大支撑不复存在。


因此,面临经济、人口基本面之变,即便出现全国范围内的大松绑,对三四线城市的提振效应也相对有限。


05


楼市核心政策频频“突围”,释放了什么信号?


正如《中国城市大趋势》一书所分析的,楼市是典型的政策市。大涨必有调控,遇冷必有松绑,这是颠扑不破的铁律。


且不说2022年5.5%的GDP增长目标,本身就预示着房地产不能成为拖累。


而面对疫情冲击、地缘冲突的“黑天鹅”,房地产的重要性更是有增无减。


毕竟,这一轮疫情冲击之大,超乎预期。


不仅全国经济第一大市上海成为“重灾区”之一,众多万亿经济强市更是被席卷其中,稳增长面临前所未有的压力。

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所以,托底乃至刺激房地产来稳增长,就成了必然选择。


毕竟,房地产不仅能通过固定资产投资直接拉动经济增长,还能通过卖地收入补充地方的土地财政,更是经由上下游产业链带动一系列产业的繁荣。


不过,这种刺激效应已面临边际递减的尴尬,而作为反面的挤压实体经济、金融风险、民生压力等问题愈发突出。


所以,前几年,房地产去金融化、泡沫化,才被提上日程,力图通过政策围堵来实现“软着陆”。


然而,楼市的特性决定,“硬着陆”的风险远远大于“软着陆”的可能,问题迟早都要直面。


考虑到居民收入、杠杆率及房价本身所处的位置,新一轮松绑,更大作用在于维稳和扭转预期,对于高能级城市或许不乏刺激作用,但大多数城市能维持房价不坠就已相当不错了。


没错,未来无论政策如何松绑,楼市恐怕都回不到过去了。


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